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        2. 背景

          2021年1月30日,滬深兩市交易所正式發布REITs業務配套規則,為基礎設施公募REITs業務明確了相關業務流程、審查標準和發售流程。2021年5月17日晚間,首批9只公募REITs基金正式獲得證監會批復,目前這些產品正陸續發布詢價結果,這9只產品預計募集規模合計300億左右!


          一 什么是REITs?

          REITs的全稱為Real Estate Investment Trusts, 即不動產投資信托基金。指依法向社會投資者發行收益憑證公開募集資金,通過不動產支持證券等特殊目的載體持有不動產項目,由管理人主動管理運營上述項目,并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。

          在全球市場,REITs已成為僅次于股票和債券的第三大類基礎性金融產品。目前全球已有四十余個國家和地區創立了REITs市場。REITs不僅打通了實體資產與金融市場間的投融資路徑,其亦股亦債的特性也使其成為投資組合中重要的配置品種。


          二 什么是基礎設施公募REITs?

          我國公開募集基礎設施證券投資基金(以下簡稱基礎設施REITs)是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產,通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目,由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目,并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。按照規定,我國基礎設施REITs在證券交易所上市交易。

          基礎設施REITs是指依據《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》等有關規定,以基礎設施項目產生的現金流為償付來源,以基礎設施資產支持專項計劃為載體,向投資者發行的代表基礎設施財產或財產權益份額的有價證券?;A設施項目主要包括倉儲物流,收費公路、機場港口等交通設施,水電氣熱等市政設施,污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施。

          簡而言之,基礎設施REITs可以讓投資者用較少的資金參與到大型基建項目中,從而分享項目的基礎收益和資產升值。

           


          *配圖引用來自上海證券交易所


          三 基礎設施REITs的特點

          1.門檻低,二級市場可流通
          基礎設施資產作為一種非流動性資產,投資初始成本較高,鎖定期較長。REITs在證券交易所上市,其流動性較好,且較低的初始投入即可買到資產的一部分,享有股權相關權益。

          2.分紅相對穩定
          不動產項目每年可收取租金、收費等,產生穩定的收益。并且制度要求強制分紅,賺了錢必須分給投資人,不能留存下來再做其他用途。

          3.盤活存量資產
          REITs可盤活存量資產,提升基礎設施資產估值,獲得流動性溢價,同時提供增量投資資金,改善負債水平,降低企業杠桿率,助力企業“輕資產”運營模式轉型,更好地推動資本市場服務實體經濟。



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